头号玩家平台官网 - 房价即将反弹：投资者在上海洋泾狂购近百套低总价房源

在上海浦东的洋泾地区，近期发生了一个引人注目的事件。一个由三到四人组成的投资团队，自去年十月以来，悄然在多个老旧小区内购入了近百套房产。这些投资者专挑价格在300万元以下的一房和小两房，交易过程高效直接，付款不拖泥带水，不需要反复考察。与一般购房者还在网络上争论房价趋势时，这部分投资者已经在用实际资金积极下注。

这样的市场动态表明，房价上涨的前夜并非所有人都在观望。投资者们购买的，不仅是房屋本身，更是现金流与未来增值的机会。洋泾不仅地理位置优越，毗邻内环，距离陆家嘴仅几公里，且有地铁6号线和14号线方便通行，区域配套设施成熟。此外，这里的300万元能够购得较为宽敞的一室户，整体价格较低、市场接盘人群广泛。购得后直接出租，整体租金回报率约为3%，基本能覆盖房贷利息，形成良性现金流。

在其他城市，也涌现出不同的投资案例。例如，有一名女性在一年内购买了8套位于二环内的老破小房，总价330万元，其中220万元通过贷款解决，月供达到1.4万元，而月租金为2.1万元，净收益每月达到7000元，租售比高达5%。这种情况与2016年依赖高杠杆购房的策略截然不同。彼时，购房者主要押注于远郊的期房，面临交房前无租金、推迟交付等困境。而如今，现房以低总价进入核心区域，即买即租，形成的正现金流提供了持有的安全保障。即使房价未能上涨，租金也能持续为投资者带来收益，风险与收益也得到了很好的平衡。 头号玩家平台官网

这种投资热潮并非个案。各类资金都在悄然进入房地产市场。保险资金在不动产领域的余额约为3.2万亿人民币。平安集团以98亿元购买了上海北外滩的来福士大厦，国寿则以83亿元收购了北京CBD的SK大厦。全国范围内，超过100个城市的国资储备已累积超过2.3万套房源。与此同时，字节跳动以62亿元在上海落地，华为投入35亿元在东莞建设人才公寓，比亚迪也以28亿元在深圳坪山收地。

房地产企业同样在发挥积极作用。在今年的前九个月，保利拿地超过800亿元，而万科则以102亿元获取了上海徐汇滨江地块，时隔两年再次以百亿级资金买地。潘石屹以32亿元收购了上海静安的写字楼，标志着他五年来首次回归内地的地产市场。

外资也在积极布局。高盛募集了50亿美元成立中国不动产基金，黑石以89亿港元收购了香港的写字楼，而GIC和凯德联合出资120亿元购买上海浦东的商业体，李嘉诚则以60亿元在广州获得土地，四年来再度回归内地市场。 头号玩家平台官网

民间资本也未闲置。江浙资金在第三季度纷纷在杭州、苏州和南京购入低总价的次新房，而深圳有企业则以2.3亿元整体购买216套公寓。高净值客户的不动产配置比例也从18%回升至24%。

从资本市场的反应来看，房地产板块在A股市场年内上涨了28%，表现优于大盘。同时，北向资金在第三季度净买入地产股超过87亿元，房企发行的美元债券平均反弹达到35%。不同属性和期限的资金在同一时点涌入市场，绝非巧合。

那么，为什么选择现在入场？这里面有六个共同的原因。首先，一线城市核心房产的估值已经回落，较高点调低了15%到25%，租金回报率从以往的1.5%提升至3%左右，首次超过10年期国债利率，从而使得持有不动产的方式从过去的“负现金流博涨幅”，转变为“正现金流期待修复”。其次，政策的支持不断加码，近期5年期LPR最低降至3.5%，首套公积金贷款利率为2.6%。自10月1日起，首套房贷年化利率有1%的中央财政贴息政策落地，首付比例甚至降至15%，超过130个城市实施以旧换新政策。而市场的供需关系也在逆转，新房库存自2月以来持续下降，从7.99亿平米降至7.48亿平米，新开工量较五年来跌幅超过77%，预计未来两年新房供应将出现30%以上的减少。 头号玩家平台官网

此外，当前利率处于历史低位，首套商业贷款利率约为3.05%，租金覆盖月供在过去十年间几乎是不可想象的，现在却成为了现实。基本面也在不断修复，生产者物价指数连续七个月同比增长，9月增长率达到5.0%，居民人均可支配收入实际增幅为4.4%，超越了CPI，房企的利润也有所改善。与此同时，全球范围内面临资产荒，纽约和伦敦等核心区域的租金回报率在2%到2.5%之间，而中国核心城市的同类回报率为3%左右，这给长线资金配置增添了吸引力。

综合估值、政策、供需与利率等多重因素叠加，核心城市优质房产的风险缓冲区已经相当稳固。未来的上涨信号正在逐渐显现。一方面，国家统计局数据显示，100个城市的新房均价在过去15个月首次连续两个月环比上涨，分别为0.15%和0.17%。一线城市的二手房更是在环比上涨上连续七周走高，上海的新房和二手房同期表现也转正。库存方面，商品住宅的待售面积在21个月内首次跌破4亿平方米，待售三年以下的新鲜库存同比大幅降低5%。成交量方面，从今年初至今的二手房签约量同比增长10.7%，首次超过新房，杭州9月的成交量创近六年来同期新高，北京的新房成交量同比增长30%。

市场的信心与购买力在逐渐恢复，诸如成都、广州、杭州等城市的十多个楼盘已经取消了2%的优惠，北京和上海的议价空间也从10%收缩至7%到8%，看房量的环比增长约20%。土地市场同样热闹，例如深圳福田香蜜湖的土地经历了257轮竞价，以125%的溢价成交，武汉光谷的地块也以33%的溢价成交，开发商正在用实际的资金表达信心。 头号玩家平台官网

这一系列信号与2014年底的市场状态高度相似，但这次供给的收缩力度远超2014年，当年新开工的降幅约15%，而这次的跌幅则超过了25%，更加突出的还有因现房销售改革所形成的供应真空。对于那些正在看房的人而言，会感受到优质楼层和户型的流转速度加快，能够谈判的价格越来越少。核心城市的优质房源，目前不必等到所有人都意识到再去行动。

虽然普通人未必能够像投资大军一样扫货，但在这波市场回暖中，有六件事情值得关注并及时行动。首先，劣质房产可以考虑置换为优质房产。对于那些地处远郊且缺乏交通、配套及产业支持的“三无”楼盘，或者年久失修的老旧房源，居住者应趁底部时机迅速出手置换收益。其次，家庭在资产置换时，也应考虑快速决策，在底部阶段旧房较易出售，新房的议价空间较大，加之可选房源丰富，切勿忽视购置时机，以免错失良机。